上海房产律师称：随着城市房屋租金的提高,承租人以自己的名义承租一套房屋后将所承租房屋进行隔断并分租或转租的现象逐渐增多,这种情况如果没有经过出租人同意的,属于违约行为。我国《合同法》第217条规定:“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建,在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状,出租人请求解除合同并要求赔偿损失的,人民法院依照《合同法》第219条的规定处理。承租人未经出租人同意擅变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建的,违反了《合同法》规定的承租人按照约定的方法使用租赁物的义务,该违约行为对于房屋具有严重的损坏作用,应当认定为根本违约行为。根违约是指一方合同当事人的违约行为导致合同目的不能实现的,他方当事人可以解除合同。承租人在占有租赁物后,应当依照约定的方法使用租赁物,对使用租赁物的方法没有约定或者约定不明魂,双方当事人可以协议补充,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易惯确定。仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。承租人占有租赁物应当以善良管理人的注意要善保管租赁物。承租人违背要善佟管租赁的物的义务,致使租赁物毁损灭失的,应对出租人承担损害赔偿责任。租赁合同中,承租人不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物。承租人只有在经过出租人同意的前提下,方可对租赁物进行改善或者增设他物承租人未经出租人同意,即对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。承租人违反以上义务情节严重的,构成根本违约,出租人可以解除合同。实践中,承租人对所租房屋进行简单的装修并且可以拆除的一般不认为是根本违约,出租人一般不能解除合同。但是对于房屋的建筑主体和承重结构进行变动或者对房屋进行扩建,已经严重超出了承租人合理使用房屋的权限,实际上是对出租人财产权的严重侵犯,是违约与侵权的竞合,出租人当然有权力解除合同。合同解除时,除法律另有规定或者当事人另有约定者外,承租人应当向出租人赔偿对房屋所造成的损害,以及因为合同解除造成的履行利益的损失。去年10月,张先生和李某签订了房屋租赁合同,约定将自已精装修的一套三居室出租给李某,租期为一年。谁知今年2月初,李某却拒付租全,并单方面要求解除租赁合同。更令张先生意想不到的是,当他前去收房时竟发现,才过了短短几个月,这套精装修的房屋已面目全非!原先敞亮通透的大客厅被“飞”来的一堵墙隔出一间狭窄的小黑屋。客厅和卧室的实木地板都损坏严重,被踩出很多高跟鞋印,坑坑洼洼的。原来光滑的墙面上也被钉进了许多钉子。张先生急忙找装修公司咨询,得知基本恢复房屋原貌,需花费3万多元。对于李某的做法,张先生十分气愤,“我收取的几千元房租还不够装修损失费呢!”张先生认为,李某应将房屋恢复原状。但李某以合同未约定为由,拒绝承担这几个月房租以外的任何费用。

    上海房产律师分析：根据我国《合同法》第217条的规定,“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。”第218条规定:“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。”第219条规定:“承租人未按照定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”第222条规定: “承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。”《合同法》第23条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人疚复原状或者赔偿损失。”本案中李某因使用不当造成租赁物的损害,同时未经出租人同损失。根据“谁主张、谁举证”的原则,张修损坏是李某不正当使用造成的,而不是使用中的正常磨损、损坏。索赔金额的计算方法“房屋原装修价值”减去“房屋现装修价值”,再扣除“房屋正常使用磨损、损坏价值”,计算结果就是李某“非正常使用造成的房屋装修损失”。签订租赁合同应当对所出租房屋的原状作明确约定,注明房屋交付时的原始状况也可以对房屋交付时的整体情况拍照或录像并作为合同附件。否则可能会造成诉讼中出租人因举证不能而败诉的法律后果。