上海房产律师称：人们在买卖二手房时,往往将谈判的重点集中在房屋的产杈、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面,却经常忽略一个可能引发严重后果的问题:户口。在司法实践当中,因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。二、二手房买卖的交易程序其纠纷的主要表现形式为:买卖双方经过谈判后,卖方将房屋过户到了买方的名下,买方也向卖方付清了房款,交易似乎就此圆满结束。但在不久之后,买方在办理落户手续时才发现,卖方的户口并未从交易的房屋中迁出,以致买方的户口无法迁人。更有甚者,有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出名,主张其对争议房屋具有居住权,因此拒绝搬出。如此一来,购房者虽然名义上取得了房屋的产杈,但户口“阴影”却挥之不去。谁愿意自家的房子里装着陌生人的户口呢?如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出,则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能“看”却不能住,无疑成了“镜中花、水中月”,如果想搬进购买的房屋,花费在诉讼上的财力和精力叉将无法避免。房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁人和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时,叉受到户籍政策的限制。比如,卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁人户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方口强行迁出的,相应地买方的户口也就无法迁入。 上海房产律师认为:为了避免因户口问题而引发的房产纠纷,买方一定要做好以下几个方面的工作:第一,要求卖方出示户口,并复印留存,通过审查卖方的户口本,买方即可大致了解卖方家庭的户籍情况。但这种做法存在两点缺陷,一方面,户口本只能反映卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的信息可能与实际的户籍状况存在差异。第二,在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的派出所管理,买方可以委托律师或亲自到派出所了解房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料的话,买方可以要求同卖方一起到派出所调阅,如果卖方拒绝配合的话,则房屋的口可能存在问题。第三,就户口问题进行协商,约定适当的付款方式和违约责任。如前听述,户籍问题的事后补救是非常困难的,买方必须在纠纷的预防上下足订购房合同时,应当把握两点:一是付款的时间。买方只有在二手房买卖确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。买方应当时刻牢记:花钱买的不仅是一处产权无争议的房屋,还应当是处户籍无争议的房屋。二是违约责任的约定。卖方仅仅作出将户口迁出交易房屋的承诺是远远不够的,买方必须与卖方就违反该项承诺的责任作出约定。明确了违约责任,就可以免除买方在损害方面的举证责任,买方就不必在诉讼中搜集证据证明自己所遭受的损害。