上海房产律师分析：什么情况下买房人可以要求退房?

以下十种情况买房人可以退房,并可以索赔相应的损失。

    第一,延迟交房此现象比较严重,延迟交房是指到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的人住通知。一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等,如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。

       第二,开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效根据规定,开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同,由于合同无效,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。

       第三,开发商没经购房人同意变更设计在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

      第四,拿不到产权证由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法拿到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。另外,由于前几年一些房地产运作不规范,一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生,导致购买这些楼盘的购房人人住多年后无法拿到房屋产权证,购房人也可以要求退房。

      第五∵无法得到贷款在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核,如果开发商提供的资料显示出不具各公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款的,购房人就可以要求退房。

     第六,实测房屋面积与暂测面积的误差超过3%

根据新版房屋买卖合同规定,套内建筑面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。这突破了以前按建筑面积来测量的“惯例”。

     第七,房屋质量不合格房屋质量不合格是房屋的“硬伤”,目前北京房地产市场较少发生。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房,或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉,到目前为北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。

    第八,商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权买受人退房的,出卖人应当退还全部已付款,并付给利息,给买受人遣或损失的由出卖人承担赔偿责任,因此而发生的检测费用由出卖人承。

      第九,房屋质量导致严重影响使用根据2003年出台的最高人民法院司法解释,因房屋质量问题严重影珲正常居住使用,购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院应当支一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用,主要是房屋入住后于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪影响居住等。

     第十,开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后又逻旁子抵押给他人,根据有关法律规定,在没有告知购房人房产已经被抵拜妁情况下卖房,合同无效,购房人可以要求退房。