上海房产律师分析：卖二手房应该注意那些?

二手房市场与一手房市场不同,除了买方是普通老百姓外,卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全?二手房怎样才能卖个好价钱?什么时候交房最合适?笔者根据司法实践整理出了卖二手房的十大攻略。

(1)选取诚信中介较可靠

虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。因此,卖方最好将房屋委托给一些比较诚信的中介公司,除了能够保证比较多的客源外,最重要的是能够保证交易的安全性,避免带来后顾之忧。

(2)两种代理方式各有利弊目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。

(3)代理有效期宜短不宜长代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,可以选择续约,申介公司一般也乐意。

(4)“跳过”中介有风险二手房交易是一个烦琐的过程,需要许多的证明和手续,一旦跳过中介,买卖双方就必须亲自去处理这些事务,将消耗极大的精力和时间,反而会降低交易的效率。

(5)不能签“到手价”二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及契税、交易手续费、中介费等多笔费用,如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而笔者建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。

(6)心平气和报房价房主报价的时候一定要心平气和,客观地估计自己房屋的价格,如果不放心,可以多跑几家中介去问问,然后综合一下报价。

(7)交钥匙要谨慎二手房交易中,交钥匙需谨慎。许多中介公司也并不主张房主交钥匙的做法。虽然交钥匙方便了中介公司看房,但是,万一发生失窃等意外情况,责任归属问题就十分麻烦,因此,许多大型中介对交钥匙也保持了谨慎态度。

(8)不要轻易提前交房虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短,但是仍需要15天左右的时间,在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后,由于现行法律以“保护现居住者”的杈益优先,因此前能会给房主带来一些不必要的损失。

(9)合同细节要讲清由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签订合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。

(10)自售房屋有学问对于自售二手房,要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。因此,建议如果不是很精通二手房交易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续,买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。