上海房产律师分析：售二手房的方式有哪些?

(1)确定是否选择中介公司售房人售房方式基本有两种,一是通过中介公司出售,二是自己售。目前中介公司的信誉较差,不能让买卖双方放心,只有极个别大的中介公司是比较可信的,卖方可以将房屋委托给这样的中介公司。大且有品牌的中介公司除了能够保证比较多的信息来源外,还能提供担保、垫资等业务,能促使买卖双方在特殊条件下顺利交易,并且能指导买卖双方办理过户手续、贷款手续等,一般都能够保证交易的安全性。委托小公司不仅安全得不到保障,而且还可能出现新的麻烦。自行自由交易也可以,但在买卖双方都不信任的情况下比较难于成交,但可以考虑公证提存或资金托管。如果选择中介代为出售,有两种代理方式,这两种方式各有利弊。委托中介机构代理出售的有独家代理方式和一般方式两种。独家代理方式的房主只能将同一套房源委托给一家中介出售,而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可同约定一个代理的最长期限,即多长时间能将房屋出售,在代理期限内未能达成交易就可以自动解除合同。代理期限最好不要超过一个月。时间过长,可能会发生各种变化,比如三个月内房价有大幅波动,最初销售的底价与最后成交的价格有较大差距,售房人就会吃亏,尤其是在中介与业主有协议的情况下,房主只拿销售底价,那么差价都被中介吃走,时间越长,房价上涨越高,中介吃的差价越多。因此委托期限越短越好。如果签了三个月或者半年的话,就只能被“套牢”了。

(2)买卖双方不通过中介交易应保证安全

有一些卖房者不信任中介,自行办理过户手续。这时卖方一定要注意保证资金的安全,即一定要全款到账后才能办理过户,或者首付款到账后办理贷款手续,或者办理公证提存或资金托管手续,以保证能拿到房款。另外要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列问题,否则很难顺利完成整个交易过程。

(3)交钥匙要谨慎

许多二手房房主同中介公司签订合同后,为了避免一次次看房的麻烦,将自己的钥匙交给中介公司。因为不同的购房者肯定会反复看房,而卖房人不一定有时间及精力。这种做法的确节省了售房人的精力,但可能存在风险。风险之一就是不法中介利用该房屋进行不法活动,比如骟取租赁费等,风险之二是房屋内如果有财物存在被盗的可能性。因此许多中介公司也并不主张房主交钥匙的做法。房主如果要交钥匙的话,房屋最好是空房,中介公司也是比较赞成的。

(4)卖房不收定金被人耍案例:邓先生在各大房产网站登记售房信息,打算出售自己96平方米的一套三房两厅房屋,信息登记不久,一位姓李的先生致电表示愿意购房,看房后双方签订了一份协议,约定成交价为50万元,办理过户手续时产生的费用双方各付一半。协议签订后邓先生就将所有的过户资料都交到产权部门办理过户手续,过了十天左右,李先生致电邓先生,说他急需用钱不能买房了,之后就再也没有出现。

上海房产律师提示:消费者在自行进行二手房交易中,对卖方而言最主要的风险即在未收到购房款或任何抵押金的情况下,就办理过户手续。案例中的买家虽不是恶意行骗,但也属违约行为,然而邓先生没有收受对方一分钱定金,以至于个人利益无法得到保障,若是碰到了恶意行骗的人,其损失就大了。二手房交易最大的问题是“买方不敢先付款,卖方不敢先过户”,但一些人正是利用这种没过户不能付款的心理骗取卖方先行过户,而后拖欠房款或恶意行骗。因此业主在卖房子的时候一定要注意,办理手续之前一定要收取部分房款。定金是有一定约束作用的,若是对方违约,作为业主,定金一般可以不退。卖房子自寻买家也许不难,但后续手续办理涉及产权过户、钱款交割等环节,最好是找家专业的律师或代理公司进行操作,请专家把把关,在合同的签订上也有利于利益的维护,或是双方约定到公证处作提存公证,也不失为一个好办法。