合同谈判有什么好的方法？

买房就像双方下棋，与下棋者的背景 存款数量没关系，成功的关键在于下棋时棋子的运用,谁有耐心,谁能把这个棋子运用好,谁就能胜利。合同的谈判,首先要有一些大的原则必须掌握,这样才能指导你准确地把握每个环节和问题,概括起来有:

(1)平等的原则我们每个人的力量显然是没有办法与开发商相比的,开发商处于资源和信息的垄断地位,这种事实上的不平等很容易导致合同谈判的不平等和最终合同权利义务设定上的不平等。对于广大购房者来说追求平等的合同地位是我们光荣神圣的职责,也是我们每一次签订合同努力的方向。当然绝对的平等是不可能的,但你争取了,你就会得到的多一份,所以在每次谈判时,对于任何霸王条款和霸王合同要据理力争,把不平等的内容扭转过来,没有什么救世主,命运只垂青自己奋斗的人!

(2)友好协商的原则谈判就一定会有争执,争执才能把自己的观点表达清楚,个人的权利才能争取。但一定要注意,不要破坏友好的气氛,特别是注意当你觉得你有理的时候,千万不要得理不让人。销售人员面对的是形形色色的购房者,他的谈判经验一般来说是比你丰富的,遇到什么样的对手也许他就有什么样的办法,如果双方在谈判的开始就不愉快,以后就很难顺利履行合同。

(3)合法的原则一定要把合同中的行为置于法律的框架之内,任何不合法的行为都不要去尝试。一些狡猾的开发商正是利用有些购房者贪图小便宜的心理,在法律之外施以小恩小惠,放长线钓大鱼,一旦被骗,你叉很难得到法律的救济。因此,定要老老实实地按法律办事,拒绝任何违法利益的诱惑。掌握了这些原则之后,在具体的谈判中,还要有一些策略。(1)坚定不移在每一个合同洽谈之初,一定要有一个坚定的信念:我一定能坚持到最后!许多人在还没洽谈合同之前,心里就开始担心开发商的态度,怀疑合同能不能签下来,这正是谈判中的大忌。在谈判过程中,要有绝对的自信。坚定不移也是对自己权利的重视和对合同内容的重视,开发商不签订补充合同就不在合同上签字,而且最后一定要6份,哪怕是复印的也行,如果不这样就可能让对方将4份合同全部拿走,而你没有任何证据证明合同的内容,对方可以擅自进行修改,从而无法获得各种利益。耐心与毅力是一切成功的基础,所以一定要坚持,要忍耐,只有这样,你的想法和主张才有可能被开发商接受,因为人都有一个心理极限,一旦突破了,事情接下来就好办多了。(2)不急于成交在洽谈合同的过程中,难免会遇到开发商不耐烦的情况。这个时候要懂得虚实结合,以退为进。不管你对这房子是多么的中意,一定要装出毫不在乎的样子,这时,已经耗费大量时间在你身上的开发商肯定会拽住

你,不停地劝你买,这就叫做以实避虚,以退为进。在这一点上,有一位客户就运用得很巧妙。那是一宗现房的合同,谈判中购房者要求开发商出具房产证,刚开始卖方的态度很不耐烦,说得到旁管局去拿,一去一回得一天,太麻烦,客户就对他讲:“如果您不出示房产证,那么这个合同只有不签了,您把那4万元定金退给我吧。”这时,开发商心里肯定得掂量:快到手的鸭子,干吗要让它飞了?最后,开发商只好拿出房产证。在这里敬告大家,不管是什么证,一定要看开发商的公文原件,对于开发商这是合理的要求。既然要买房,还怕什么麻烦呢?在签订合同的整个过程中一定不能着急,要有足够的耐心。律师要不厌其烦地为双方解释条款,分析签约的必要性、合理性。在这些操作性内容的谈判过程中,很多事情会非常繁杂,切记!这时千万不能烦躁,只有自身具备足够的耐性,才可能去影响开发商的情绪,使谈判能够顺利进行,耐心可以起到润滑剂的神奇功效。(3)循序渐进在谈判的过程中,绝不能一上来就提出所有的要求,甚至拿出合同,耶样不仅开发商会晕掉,去买房的各位也只有拿着合同回家了。要一步一步地来,一次谈几条,分门别类地谈,简单地说为1万元房款谈判1小是值得的。不要怕麻烦,多去几趟,什么都谈到了,合同才能够放心地筌。笔者自己接手的购房案例中,最多的谈了十八次,最少的也去了六七次3每谈好一条款,都有可能省一两千元,重要的条款可能节省两三万元,因此签合同在任何细节上都不能马虎。谈判要从易到难,一般先谈建设部现行示范合同,再单谈产权证;一开始先谈三五条,再把关于产权证的十几条全拿出来了。笔者从来没有一下子把合同厚厚一本全拿出来谈的。经过三五次谈判,售楼员也接受你的思路了,觉得确实应该细一些,这时候再慢慢把后面的条款拿出来跟他谈。

(4)考虑周全对购房过程中可能出现的所有细节要通盘考虑。对专业术语的理解、对双方的责任和义务的确定、对开发商心理的揣摩等,只有方方面面都考虑周全了,才能够避免失误,获得最终成功。在这方面最怕犯急性病,有的购房者只要房子满意、价钱合适,就觉得一切都妥了,别的问题也都没有心思再谈了,开发商说什么基本都能答应下来。这是典型的只想到了进去,没想到出来。一旦合同的履行出现了问题,一看合同就傻眼了,因为有关这方面的内容少得可怜,即使有也都是有利于开发商的。(5)寻找专业人员的支持买房子需要很多专业知识,建筑的、法律的。对于没有把握的事情,最好事先咨询一下专业人士,专业人士不一定就是专家、教授,建筑行业

的人、做过售楼的朋友、房产论坛上的强人,甚至买过房的人,都有可能对某个问题了解得很深,他们都可以成为你的专家团,多向别人请教没有坏处,当然,如果有条件,聘请专门的房产律师也是一条途径,不过费用要高一些。(6)小利也争小利也是利,有的购房者对房子的各种价值没有一个明确的概念,觉得买一个房子的钱都能掏得起,其他一些小的部分当然也不在话下了。如果仔细算一下,有些“小利”其实就是“大利”,比如面积,多一平米的面积,就增加一平米的房款,还意味着你以后要多交物业管理费、过户费,全面费用都要增加。还有违约金,有的开发商的合同文本规定的违约金其实只相当于同期的银行贷款利率,根本起不到违约金的作用。所以对这样的小利必须要争,有时一个小利就是几千元、几万元,因而非常值得一争。在双方出现僵持的时候,让步一定要缓,而且还要显得很勉强,争取用最小的让步去换取对自己最有利的协议,这样才可以得到大利。(7)伺机暂停如果谈判陷人僵局,不妨“暂停”。一是暂时搁置,先谈其他方面的事情,其他方面都谈好了,如果只有这一项,开发商会觉得如果这一项谈不拢就损失一个客户,很不合算,那样他就有可能同意。二是寻找更好的目标,如果有了下一个目标,适时的放弃这个目标就是明智的选择。即使没有,也可以使对方有时间重新考虑其立场,使自己有机会研究对策,或者以一点小的让步让双方重回到谈判桌上。(8)两条腿走路不要把希望全放在一个开发商身上。即使开发商认为他提供的房子是独一无二的,他的产品是绝对受欢迎、有市场的,你也不妨告诉他,自己还有其他的路子。比如可以买其他价位低,但依然满意的房子,甚至可以买二手的房子,要显示自己还可以买或不买、在要或不要之间做选择,以造成一种竞争的态势。(9)果断退出经过上述种种努力之后,如果在谈判中发现开发商缺乏诚信,甚至有欺诈的行为,在明确指出之后仍然无法达成一致协议,建议大家及早回头,这是当机立断的问题,哪怕是已经接近谈判尾声,在原则问题上也必须坚定立场,以免追悔莫及。(10)重视补充合同补充合同是个大量滋生霸王条款的地方。因为很多补充条款实际上就是开发商自己填写的,对购房者来讲是“补而不充”。但补充合同的重要性一点都不亚于正式的购房合同,所以对补充合同的精力投人一定要多,不可等闲视之。为了最大限度地保障购房者的权益,在补充合同中也立该多处注明,购房者可以因开发商的过失,随时解除合同。