什么样的房屋合同是无效合同怎样处理?

根据我国《合同法》的规定,无效合同可以划分为以下几类:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;(2)恶意串通,损害国家集体或者第三人利益的;(3)以合法形式掩盖非法目的,损害社会公共利益,违反法律、行政法规的强制性规定。根据我国目前的司法实践,房屋买卖合同不轻易认定为无效,但以下六种情况一般认定为无效:

①无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通贬栩的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,元民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他能独立签订房屋买卖合同,否则,买卖合同无效。无民事能力人一般是锸未满十周岁的儿童、精神病人。

②限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同:制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动.们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理同意,没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十周岁未满十八周岁的未成年人。

③以欺诈行为签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖一方以造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同。

④以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房屋买卖合同。

⑤乘人之危签订的房屋买卖合同。是指房犀买卖一方乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件所签订的旁屋买卖合同。

⑥房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的合同。合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损饫,有三种处理方式:(1)返还财产。返还财产是使当事人的财产关系恢复到合同签订以前的状态。返还财产可以是一方返还,也可以是双方互相返还。如果当事人依据无效合同取得的标的物还存在,则应返还对方;如果标的物已不存在或者已损坏、已被第三人合法取得,不能返还或者没有必要返还的,当折价补偿。

2)赔偿损失。有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错妁,应当按照责任大小、轻重各自承担经济损失中与其责任相适。

(3)收归国有。当事人恶意串通,损害国家利益因此取得的财产收归国家所有。