怎样约定付款方法?

购房人购买房屋的付款方式主要有三种,第一种是一次性付款,第二种是分期付款,第三种是贷款方式付款。贷款方式付款至少有两种方式可供选择,一是商业银行贷款,二是住房公积金贷款。这三种最常见的付款方式表面看没有什么太大区别,都是向售房人付款,但这几种方式对购房人的影响还是不一样的,有时影响还比较大,决定着买卖双方的利益甚至风险。购房者在确定付款方式时仍需仔细考虑一下几种付款方式对自己有什么影响,以便争取到将来对自己有利的结果。

   选择一次性付款可能会得到售房人定幅度的房价款优惠,但风险比较大,尤其是在售房人要求先付款后办过户的情况下,当购房人把全部积蓄都交给售房人时。可以说主动权已经不在购房人手里了,如果售房人诈骗或恶意违约,不办理过户、不交付房屋或者将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况,对购房人来说就相当不利。如果所购房屋在签订合同前已存在抵押,那么采用一次性付款方式付款,因为购房人的钱已经付清,售房人不解除抵押,其抵押的借款可以一直不归还,售房人可能用购房人已付的房款做其他的事情,这样一旦售房人最终不能解除抵押购房人的损失就比较大。一次性付款适用于购房者资金充足、售房人信誉良好且确信房屋产权没有任何问题的情况下。即使是在这种情况下,笔者也建议最好付全款的90%,以此来对抗可能出现的质量问题或其他在合同履行之前不能预见的其他问题,以便售房人及时配合解决这些问题:相对来说,分期付款对购房者比较有利,购房者可以按交易的阶段分几次向售房人支付房款,直至房屋办理完毕产权证、实际交付房屋为止再付最后一笔尾款,这样对买卖双方都比较公平,但这种方式对买卖双方来说都有风险。首先,买方的首付款安全不能保证,有些售房人利用先付定金或首付款的形式进行诈骗,或者恶意违约,购房人交付定金或者首付款后,再次将房屋出售,与其他第三方办理过户手续,这样即使购房人起诉得到法院的支持,在执行阶段也未必能顺利要回定金或首付款。其次,卖方后续的房款也不一定能顺利得到。因为有些购房人办理完毕过户手续及取得房屋钥匙后,消极对待尾款,不按合同约定支付,给售房人造成一定的麻烦。分期付款的方式虽说对双方来说比较公平,但对双方来说都存在风险。贷款支付房款的方式目前比较广泛,主要原因是资金的问题。很多购房者都没有实力一次性支付房款,必须采用贷款的方式。银行要求二手房贷款必须先支付不低于购房款20%的首付款,有些银行要求不低于30%的首付款,特殊情况首付款比例还要提高:其余部分由购房者按月向银行偿还。以按揭方式购房,除负担银行的利息外,还需支付银行的律师费、保险费、评估费等费用,这样,购房人的额外支出是显而易见的。比如某人贷款30万元,还款期限20年,那么按现行的利率标准,20年后还清贷款时,除了30万元本金外,其大约还要支付18万多元的银行利息,从购房成本的角度来考虑,其总房款在购房价的基础上又增加了18万元,这是一笔非常大的支出。但通过银行贷款从风险的角度来说,对购房者是有利的,对售房人也是有利的,购房者及售房人可以利用行的信誉转嫁风险,另外,通过贷款方式支付房款还可以考验售房人所售房屋的合法性。对于银行来说,给哪套房屋的购房人发放贷款,银行会对该套房屋的风险进行评估,银行认为产权合法,手续齐全,风险不大,才会给该套房屋发放贷款,这样银行就为购房人把了一关。如果某套房屋不能办贷款,那么证明该套房屋肯定风险比较大,这样购房人就可能判断该房屋是不能购买的。当然,通过银行贷款也存在首付款的风险问题,有些银行是要求将首付款存入银行,将来与贷款一起支付给售房人,但有些银行不要求。

    因此购房人对贷款支付首付款的风险也应当有充分的认识并通过合适的方式化解。

    上述三种方式实际上都不能完全解决买卖双方资金的安全问题,如果想保证买卖双方的付款方式选择与资金的安全挂钩,可以将这三种付款方式进行变通,比如采用银行的资金托管业务、公证提存业务或者居间担保业务。