房改房又可以叫做已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。 房改房过户费用 房改房的过户费用有以下几项： 1、契税 房改房的契税按照商品房的契税标准交纳。 契税实行3% ～5%的幅度税率。具体按照该地区的实际情况决定。 2、印花税 房改房的印花税按照商品房的印花税标准交纳。 按比例税率计算应纳税额的方法：应纳税额=计税金额×适用税率。 按定额税率计算应纳税额的方法：应纳税额=凭证数量×单位税额。 3、土地出让金 房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。 当年成本价指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。比如，北京市市区的房改房成本价为1560元/平米，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米。 房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。 4、个人所得税 房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款（购房款）的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“（实际成交价格-原购买价格-合理费用）×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。 需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价（1560元/平米）×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。 按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。 上海房产律师上海房地产律师上海拆迁律师 |
