什么样的合同可以直接认定为购房合同?

    上海房产律师根据：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具各《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”这一条规定了一种特殊情况,也就是说,你虽然名义上签订的是认购合同,但由于认购合同的内容很齐全,已经涉及了购房合同的主要内容,同时开发商收取了购房款的,这个时候就认定你实质上签的是一个购房合同,也就是双方已经形成了有效的房屋买卖关系。购房者可以要求开发商按照认购合同的约定内容履行交房义务,开发商也可以要求购房者履行付款义务。这一规定对于购房者来说是一把“双刃剑”,为什么这么说呢?

(1)对于购房者的保护。如果你签了认购合同,也交了一部分钱,但是购房合同还没有签下来,这时候开发商反悔了,想把这个房子卖给别人,或者已经卖给了别人,购房者可以根据这一条要求开发商履行交房的义务,否则就是违约。

(2)对于购房者的不利之处。如果你签了ˉ个内容比较齐全的认购合同,也交了一部分钱,这时候如果你觉得有什么问题,不想买了,那么你可能被这个认购合同套住,否则就是违约仓购房者要尽量维护自己的利益,就要把握两个关键点:第一,认购合同的内容是否符合《商品房销售管理办法》第16条规定的购房合同主要内容。从这个规定可以看出,这些内容是比较详细和齐全的,一般的认购合同达不到这种程度。因此,如果你对这个房子已经非常有把握,而且这些条件你都很满意,那么把握机会在认购合同里都签了,对你是有利的。反过来,如果你还没有十足的把握,还在做其他选择,或者这些条件中的一些你还不是十分满意,那你就不要在认购合同中把这些条件都写进去,这样可以给你保留一个退出的机会。第二,购房款的交纳。司法实践中,在签了认购合同之后,购房者都要交纳一定数量的钱给开发商,至于这笔钱的名目就可能各种各样了,但立生的后果却不一样。比如说是定金的话,那就不能说是购房款,因此,这里购房者就要注意,如果你担心开发商将来变卦,那你就要求注明交的钱是定金,如果你想给自己保留退出的机会,就尽量用其他名称。